리얼티인컴 VEREIT 인수 효과 알아보기
그저께 리얼티인컴이 21.1Q 실적 발표와 함께 VEREIT 인수 효과에 대해 자세히 자료를 올려주었다. 문제는 하도 자세히 올려줘서 무슨말인지 잘 못알아먹는게 문제... ㅋㅋ 그래도 리얼티인컴에서 열심히 올려주었으니 최대한 VEREIT 인수효과를 살펴보고자 한다.
리얼티인컴 VEREIT 인수효과 알아보기
리얼티인컴에서 결론부터 바로 올려주셨다. VEREIT 주주들은 인수합병 되면서 주당 0.705 주의 리얼티인컴의 주식을 받게된다. 그리고 리얼티인컴과 VEREIT 의 office 자산은 별도로 분리하여 SpinCo 라는 회사를 설립하여 별도의 리츠로 관리하는듯 하다. 경영진은 다행히 리얼티인컴의 경영진이 그대로 맡는듯 하다.
VEREIT의 인수효과로는 연간 45~55백만불의 일반관리비 절감효과가 있는것으로 예상된다고 한다. 그리고 여러가지 시너지 효과로 리츠의 중요 지표인 AFFO 가 연간 10% 정도 상승할 것으로 예상된다고 한다. 마지막으로 VEREIT의 인수합병은 21.4Q 에 완료될 예정이라고 한다. 끝~~ 이면 포스팅할 필요도 없겠지 ㅋ...
어떻게 해서 VEREIT 인수 후 연간 AFFO가 10% 상승되는지를 설명해두었다. 우선 이자비용 절감이 예상된다. 리얼티인컴의 신용도는 A3/A- 로 꽤나 높은편이다. 당연히 채권을 발행하면 이자율이 낮을터. 그에반해 VEREIT 의 신용도는 Baa2/BBB 로 투자등급이긴 하나 낮은편에 속한다. 채권 이자율이 높을것으로 예상된다. 리얼티인컴이 인수합병하게 되면 리얼티인컴의 우수한 신용도를 바탕으로 VEREIT 이 가지고 있는 채권들을 리파이낸싱 할것으로 예상된다. 단기적으로 리파이낸싱하면서 비용이 발생하겠지만, (리얼티인컴 1분기 실적을 봐도 리파이낸싱 비용이 반영되어있는것 같다) 장기적으로 이자비용을 줄일 수 있으니 수익성 개선에 도움이 될것이다.
두번째는 일반관리비 절감이다. 리얼티인컴, VEREIT 둘다 리츠 회사이니 사업을 영위하는데 있어 일반관리비로 나가는 항목들이 비슷할터... 뭐 쉽게 생각해서 리얼티인컴 담당자, VEREIT 담당자 두명이서 하던일을 인수합병 후엔 한명이 관리한다...?? 이렇게 생각하면 되려나? 어찌되었든 그런 효과들 덕분에 연간 45~55백만 달러를 절감할 수 있을것으로 예상된다. 리얼티인컴의 연간 일반관리비는 약 7321만달러, 전체 비용에서 차지하는 비중이 큰편은 아니지만, 중요한것은 일반관리비 비용은 말그대로 비용이다. 나중에 AFFO 계산시에 환입되는 계정이 아니므로 아끼면 아낄수록 그대로 AFFO 향상에 도움되는 항목이다. 고로 작은 비용이라고 무시할건 아닌것 같다.
세번째는 규모의 경제에 따른 성장 어쩌고 저쩌고인데... 분명 규모가 커지면 커질수록 레버리지 땡기기도 좋고 좋은데 사실 어떤 효과인지 잘 모르겠다 ㅎ
리얼티인컴과 VEREIT 가 합병하고 나면 고객군도 다양해진다. TOP 10에 몰린 산업, 고객의 비중이 작아지게 된다. 아무래도 특정 산업군, 특정 고객에 많은 비중이 쏠리기 보단 다양한 산업 고객들에 매출이 분산되어있으면 매출의 안정성이 더 높을터... 금번 코로나 사태때 쇼핑몰 리츠와 소매 리츠의 온도가 확연히 달랐던걸 생각하면 쉽게 그 효과를 알 수 있을듯 하다.
VEREIT 과 리얼티인컴의 부채를 비교해둔 장표이다. 대충 수치만 봐도 이자율이 리얼티인컴이 훨씬 낮다. 인수합병 이후 VEREIT 의 매출액은 고스란히 가져오면서, 부채 리파이낸싱을 통해 이자비용을 줄인다면 매출은 매출대로 성장하고 비용은 줄이는 모양새가 되니 확실히 이부분은 이득일듯 싶다.
VEREIT 인수 합병 후 KEY 지표의 변화 장표다. 인상 깊은 부분은 부동산 자산의 증가와 그에 따른 매출액 증가. 부동산 자산이 약 3800개가 증가하면서 연간 임대료 수익도 1.1조원 늘어나는것이 인상깊다. VEREIT 의 자산은 리얼티인컴의 60%도 안되는 수준인데 매출액은 60% 이상되는 것을 보니 매장당 임대료 수익이 괜찮은것 같다. 또한 연간 인수 금액이 기존 3.25조원 수준에서 4.4조원 수준으로 늘어나니 매출액 성장 속도가 가속화 될수 있지 않을까 싶다.
분할되는 SpinCo 에 대한 장표다. 대충 요약해보면 오피스 자산은 리얼티인컴에선 버릴 자산이고, 분할 후 70% 는 리얼티인컴 주주들에게, 30%는 VEREIT 주주들에게 귀속된다고 한다. 주식을 별도로 준다는건지... 잘 이해를 못하겠다 ㅋㅋ 만약 주식으로 준다면 오피스 리츠는 바로 팔아버리고 그대로 리얼티인컴을 매수하는것으로 ㅎㅎ
최근 리얼티인컴의 주가 흐름이 나쁘지 않았고, 인수합병을 발표한날 4% 상승을 하더니 단기차익매물로 인해 제자리로 돌아온 상태이다. 그 상태에서 1Q 실적발표 시 연간 가이던스를 반영하여 PER 밴드를 그려보았을때 이제 막 저점에서 벗어난 모습니다. 만약 21년 내 리얼티인컴의 계획대로 인수합병을 마무리하고 AFFO가 10% 정도 상승된다면 PER밴드는 우측과 같고, 여전히 20배 아래서 놀고있는 상황이다. 백신도 열심히 보급되고 부동산 시장 활황이라던데... 전 고점인 25배까진 가줘야지! 열심히 달려보자 리얼티인컴아!!
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