리얼티 인컴 5월 임대료 수금 현황 업데이트!

리얼티 인검 5월 임대료 수금율 83%!

 

코로나로 인해서인지 아니면 원래 리얼티인컴은 매월 수금현황을 업데이트 해주는지는 모르겠지만, 궁금했던 5월 임대료 수금 현황이 업데이트 되었네요! 5월 수금은 전체의 약 83% 수준이 걷혔다고 합니다. 4월과 비슷한 수준으로 수금이 되었네요. 4월~5월 한달간 미국이 셧다운을 하고 경제활동을 안했던 것을 감안하면 준수하게 수금을 한듯 합니다.

 

좀더 구체적으로 살펴보면 TOP 20 세입자들에게서 약 82%의 임대료를 수금하였다고 합니다. 그리고 투자등급에 있는 세입자들 (신용등급 BBB 이상) 에게서는 98.2% 의 임대료를 수금하였다고 합니다. 전반적으로 4월과 비슷하게 수금이 된듯 합니다.

 

 어떤 세입자들이 지속적으로 문제인가?

 

4월과 5월 임대료 수금현황을 비교해보면 미국의 어떤 업종이 현재 많이 어려운가를 캐치할 수 있을것 같습니다. 임대료 비중이 큰 순서대로 알아보자면, 우선 헬스클럽은 좀더 개장한 곳이 많아지긴 했지만 여전히 38% 밖에 수금을 못하고 있습니다. 아무래도 접촉이 많은 업종이다 보니 쉽사리 re-open 에 들어가지 못하는 것 같습니다.

 

영화관은 말할 것도 없습니다. 확진자수가 두자리수 초반때인 우리나라도 영화관은 여전히 장사가 안되는 곳중에 하나인데 미국은 오죽하겠습니까... 아마 한동안 기대하기가 힘들지 않을까 싶습니다.

 

Quick Service Restaurants (QSRs)와 Casual Dining 역시 아직 크게 수금율이 올라가지 않고 있습니다. 오히려 QSR은 5월이 수금율이 더 떨어졌네요. 하지만 우리나라만 보더라도 음식점은 코로나가 잠잠해지기 시작할때쯤 가장 먼저 붐비기 시작했던 업종이기 때문에 6~7월부터는 수금율이 상승하지 않을까 싶습니다.

 

눈에 띄는 변화는 자동차 업종입니다. 아무래도 미국이 장기간 셧다운을 하면서 미국의 많은 완성차 공장들이 가동을 하지 않았습니다. 때문에 자동차와 관련된 Auto Service, Auto Tire Service, Auto Parts 등 관련 업종의 임대료 수금율이 4월대비 조금씩 떨어진 상태입니다. 다행히 전체 매출액에서 하위에 있는 업종이라 영화관 처럼 큰 타격은 아니지만 6월에는 완성차가 공장을 가동하는지 눈여겨 보아야할 것 같습니다.

 

리얼티인컴 배당금 지급에 문제는 없을까?

 

그럼 이쯤되면 궁금한게 생깁니다. 리얼티 인컴은 배당금을 지속적으로 우리에게 줄 수 있을까? 매출이 꺾여 배당금이 삭감되거나 지급을 멈추는 경우가 발생하지 않을까? 이를 체크하기 위해서 코로나로 인해 매출이 85% 정도로 감소한다는 가정하에 배당의 재원인 AFFO를 대략적으로 계산해보고자 합니다.

 

 

참고로 본 계산에는 가정이 들어가있으며, 모든 비용은 1분기와 동일하게 발생한다고 보고 대략적으로 계산한 것이라 매우 부정확할 수 있음을 먼저 말씀드립니다 ^^;; 우선 렌트료 수입은 리얼티인컴의 매출액이기 때문에 코로나로 인해 매출이 85%로 감소할 경우 2분기 매출액은 약 $3.52억이 될것 같습니다.

 

여기에 내부 비용이 1분기와 동일하게 발생한다고 생각하고... (실제로는 매출액이 줄었으니 비용도 좀 줄겠죠?) 영업이익을 계산해보면 약 $0.55억 수준이 되겠네요. 1분기의 거의 절반으로 줄어들게 됩니다. 여기에 순이익을 계산해주기 전 보통은 부동산 처분수익을 더해주게끔 되어있습니다.  그런데 2분기는 코로나로 인해 미국이 셧다운을 했으니... 부동산이 안팔린다고 가정한다면 가감해줄 요소가 없어집니다. 고로 영업이익 = 순이익으로 계산해줍니다. (실제론 절대 이렇지 않겠죠 ㅋ....)

 

거기에 FFO를 계산해주기 위해 여러가지 요소들을 더해줍니다. 대표적으로 감가상각비가 있겠죠. 역시 자산의 큰 변화가 없다고 생각하고 1분기와 동일하게 더해줍니다. 다만 이 더해주는 요소에 부동산 판매대금을 빼주게끔 되어있는데 2분기에는 부동산 판매 대금이 따로 없다고 가정했으니 그만큼 더 더해줬습니다. (130,277 → 168,783)

 

그리고 AFFO를 계산하기 위해 AFFO 계산시 가감되는 요소들을 최종적으로 1분기와 동일하게 더해주면, 약 $2.44억의 AFF가 산정되게 됩니다. 1분기 대비 대략 $0.5억 정도 줄어들게 되었네요.

 

자 배당금과 비교해볼 차례입니다. 1분기에 리얼티인컴이 주주들에게 지급한 배당금의 총액은 약 $2.33억입니다. 1분기때는 배당금을 지급하고도 현금이 약 $0.6억 정도 남았었네요. 하지만 2분기가 제 계산치와 비슷한 수준이라고 한다면, 배당금 지급엔 문제는 없으나 기업내 유보되는 현금은 크게 없을 예정입니다. 

 

 

물론 25년 이상 배당금을 성장시켜온 리얼티인컴이기 때문에... 회사명 부터 Monthly Dividend Company 라고 대문짝만하게 걸어둔 리얼티인컴이기에 배당이 삭감되거나 중단될 걱정은 전혀 되지 않습니다. 다만 배당의 성장속도가 이번 이슈로 인해 조금 더뎌질까봐 그 부분은 좀 우려가 되네요 ㅎㅎ... 미국도 6월부터는 경제를 재개하였습니다. 리얼티인컴의 렌트료 수금율도 이제는 올라가겠죠? 다시 배당성장이 재개되기를 바라봅니다 :)

 

감사합니다 ^_^