부동산 임대업의 정석 리얼티인컴 강점 알아보기!

리츠의 개념

 

리츠라고 들어보셨나요? 리츠란 쉽게 말해서 부동산 임대업을 의미합니다. 부동산을 매매하고 세입자를 들여 월세를 받는 사업이죠. 다만 규모를 키우기 위해 자본금 및 차입금 외에도 투자자들에게 자금을 받아 투자자들을 대신하여 임대료를 수취하고 배분해준다는 점에서 약간의 찿이가 있을것 같습니다.

 

 

작년에 NH투자증권에서 상장한 NH프라임리츠, 롯데그룹에서 상장한 롯데리츠 덕분에 우리나라 투자자들에게도 어느정도 리츠라는 개념이 알려졌을것 같은데요~ 꼭 우리나라 부동산에만 투자하란법 없겠죠? 미국에도 이러한 리츠 종목들이 많이 있습니다. 아니 사실 미국은 리츠 사업이 굉장히 활성화되어있습니다.

 

 

그 중 알아보고자 하는 종목은 리얼티인컴이라는 미국의 대표 소매 리츠 종목입니다. 회사 로고에서부터 '월배당 기업' 이라고 당당히 밝히고 있는 만큼 리얼티인컴은 지난 25년간 배당을 성장시켜왔습니다. 그것도 월 배당으로 말이죠. 사실 리얼티인컴은 미국 주식을 투자하시는 분들이라면 한번쯤 들어봤을만한 종목이라 국내에도 많은 분들이 분석하고 기업개요를 설명해주고 계십니다. 때문에 본 포스팅에서는 다른 리츠 종목들과 달리 리얼티인컴만이 갖고있는 강점에 대해서만 알아보고자 합니다.

 

리얼티인컴의 강점 첫번째_트리플넷 임대 계약

 

 

임대계약을 체결할때 세입자는 임대료만 지불하고, 나머지 비용 (세금, 유지보수비용, 보험료 등)은 임대업자가 지불할것인지, 아니면 세입자가 이 모든 비용을 다 지불 할지 결정하게 됩니다. 임대업자 입장에서는 당연히 모든 비용을 세입자가 지불하는 것이 머리아플 일도 없고 리스크도 적습니다. 이때 세입자가 모든 비용을 지불하는 임대계약 방식을 NNN Lease 라고 하여 트리플넷 리스라고 합니다.

 

리얼티인컴은 모든 임대계약을 트리플넷 리스를 통해 체결합니다. 때문에 매월 일정한 임대료가 입금되는 반면 세금이나 유지보수 비용으로 예상치 못한 비용이 나가거나 할 일이 거의 없죠. 때문에 다른 리츠주들 보다 현금흐름도 일정하고 예상키가 용이합니다. 

 

리얼티인컴의 강점 두번째_포트폴리오 리벨런싱 능력

 

 

위 어지러운 그래프는 리얼티인컴의 지난 10년간 리츠를 준 Top 10 산업군입니다. 정확히는 2020년 기준 TOP 10 산업군의 변화를 나타낸 것입니다. 최근들어 편의점, 저가상품 판매업종 (다이소 같은...), 퀵 서비스 음식점 에 대한 리츠 비중을 높이고 있습니다. 이에 반해 10년전 비중이 높았던 영화관, 레스토랑에 대해선 비중을 축소하고 있는 모습이죠.

 

아무래도 리얼티인컴의 리츠가 리테일에 80% 이상 집중되어있다 보니 리테일의 온라인화 대한 부담이 있는데, 상대적으로 온라인화에 영향을 많이 받지 않을 업종들 위주로 재편하는 모습입니다. 이처럼 리얼티인컴은 단순히 소매 사업자들에게 리츠를 주는것이 아니라 현재 그리고 미래의 변화를 어느정도 예측해가면서 리츠 포트폴리오를 조정하고 있습니다. 아무생각없이 경영층이 운영하고 있진 않구나 안심할 수 있을것 같습니다.

 

리얼티인컴의 강점 세번째_공실 관리 능력

 

 

리츠의 핵심은 뭐니뭐니해도 꾸준한 임대료 수령입니다. 바꿔말하면 임대자산의 공실을 얼마나 잘 관리하느냐가 꾸준한 수익의 핵심인 셈이죠. 리얼티인컴은 96년 이후 임대자산의 공실율을 4% 미만으로 관리중에 있습니다. 어마어마한 실업자가 양산되었던 2009년 금융위기 시절에도 공실율은 3.2%로 그 꾸준함이 약 25년간 입증되고 있습니다.

 

 

최근 신종코로나가 유행하면서 공실이 커지지 않을까 우려하였지만, 최근 발행된 20.1Q 보고서를 보면 이번에도 공실률은 약 1.5%로 여전히 잘 관리되고 있는 모습입니다. 다만 아무래도 미국의 경우 코로나가 늦게 유행되었고, 각 지역별 셧다운도 3월부터 이뤄졌으므로 2분기 공실율도 지속적으로 모니터링할 필요는 있을 것 같습니다.

 

리얼티인컴 지금은 매수찬스가 아닐까?

 

 

위에서 살펴본 강점, 꾸준함에도 불구하고 최근 신종코로나로 인해 Top 20 고객 중 비중이 꽤 큰 두 고객 (영화관, 피트니스 센터) 가 위태위태하단 소식에 주가는 다른 종목들 대비 많이 조정받은 상황입니다. 저점에서 약 40% 가량 올랐음에도 불구하고 지난 최고점에서 여전히 -35% 가량 하락해있는 상태죠. 

 

 

덕분에 현재 리얼티인컴의 배당률은 최근 10년래 가장 높은 상태입니다. 약 5.5%의 배당률을 기록하고 있죠. 지난 25년간 리얼티인컴은 배당을 포함하여 연평균 14.6%의 수익률을 보여줬습니다. 과거에 잘했다고 미래에도 잘할거다란 맹목적인 믿음은 위험하겠지만... 왠지 개인적으로 리얼티인컴은 계속 미래에도 잘할 것 같습니다. 이번이 매수 기회이길 바래보겠습니다!

 

감사합니다 ^_^