리얼티인컴 20.2Q 실적발표_의심해서 미안해!

리얼티인컴의 20.2Q 실적발표가 오늘 새벽에 있었습니다. 결과부터 말씀드리자면, 증가하는 코로나 확진자수에 리얼티인컴을 잠시나마 의심하였던 저를 반성하게 만드네요 ㅎㅎ... 리얼티인컴은 '뭐 이런것 까지 알려주나' 싶을정도로 주주들에게 자세한 정보들을 제공하고 있어 다 살펴보기가 쉽지 않은데요~ 상세내용들을 한번 살펴보도록 하겠습니다.

 

리얼티인컴 20.2Q 실적 중요 포인트 리뷰

우선 실적부문입니다. 지난 포스팅에서 20.4월 ~6월까지 임대료 수금현황을 지속적으로 모니터링하면서 수금율이 약 85% 정도 될것 같아 매출액이 작년 동기대비 감소할 것이다 라고 생각하고 있었으나 크나큰 판단미스였습니다. 매출액은 되려 상승하였고, 리츠의 핵심지표인 AFFO 역시 2Q로 보나 상반기 전체로보다 지난해보다 성장하였습니다.

 

이렇게 코로나 유행시기에도, 렌탈료 수금이 원활치 않음에도 리얼티인컴의 매출액이 성장할 수 있었던 사유는 건전한 재무를 바탕으로 20년도 상반기에도 지속적인 자산인수를 통해 절대 임대수익을 증가시켰기 때문입니다. 2분기에는 약 32개를, 상반기 전체로 보면 총 94개의 신규 자산을 인수 or 개발하였고, 반대로 처분은 2분기에 12개, 상반기에 총 29개의 자산을 처분하여 소계로 상반기에 65개의 신규자산이 리얼티인컴에 추가되었습니다. 덕분에 원활치 않은 수금율 속에서도 리얼티인컴의 매출액이 성장한것으로 판단됩니다.

 

 

매우 긍정적인 지표로는 2분기 실적을 발표하며 리얼티인컴은 7월 수금현황도 같이 업데이트를 해주었는데 2분기 내내 85% 정도 수준이던 수금율이 91.5%까지 올라와준 모습을 보여줍니다. 상세업종별 수금율을 보면 코로나로 애먹이던 피트니스 고객들과 어린이 케어, 자동차 서비스 등 이러한 업종들이 수금율이 높아진 모습을 볼수 있습니다. 고객들이 영업활동을 재개했거나 혹은 리얼티인컴에서 해당 분야에 임대줬던 부동산을 처분하고 다른 임대인을 구하던가 했던것 같습니다. 반면에 임대료 수금율이 0%에 육박했던 영화관은 여전히 수금률이 저조한 모습입니다. 계속 걱정스러웠는데 리얼티인컴이 영화관에 대한 포션을 줄일지 계속 모니터링이 필요할것 같습니다.

 

어찌되었든 이러한 호실적에 힘입어 주당 배당금역시 작년 동기대비 3.1% 정도 증액되었습니다. 리얼티인컴의 경우 3개월 마다 그 배당금을 $0.005 씩 인상해오고 있는데, (연간 총 $0.15) 현재 연배당금 수준 대비 연 5%의 배당성장을 기대해 볼 수 있습니다. 특히 배당금을 증액시켰음에도 불구하고, AFFO 증가 속도가 더 빨라 AFFO 기반 배당성향은 작년 82%에서 올해 80% 수준으로 낮아져있는 상태로 앞으로도 지속적인 배당성장을 기대해볼 수 있을 것 같습니다.

 

리얼티인컴 20.2Q 그 외 도움될만한 내용들

여기서부턴 분기리포트를 읽어보며 개인적으로 알아두면 좋을만한 내용들을 포스팅해보고자 합니다. 다소 개연성이 떨어지는점 감안하고 봐주시면 감사하겠습니다 ㅎㅎ...

 

리얼티인컴의 동일 매장 임대료 매출현황입니다. 1년간 동일한 매장에서 임대료를 얼마나 수금하였는지 보여주는 금액, 즉 매년 얼마의 임대료를 상승시켜 받았는지를 알아볼수 있는 금액입니다. 리얼티인컴의 매출액을 증대시키는 방법은 서두에서 보신것 처럼 부동산 자산을 늘려 임대수를 늘리는 방법과, 갖고있는 부동산의 임대료를 높여 증대시키는 방법이 있죠. 그중 한가지라고 보시면 되는데, 아쉽게도 20년 상반기에는 부동산 자산당 임대료를 상승시키지 못한듯 합니다. 아무래도 코로나로 인해 영업을 제대로 못하는 사업자들에게 임대료를 높이기가 쉽지 않았겠죠. 참고로 원래대로라면 리얼티 인컴은 매년 0.9~1.6% 정도씩 임대료를 상승시켜 받아 왔습니다. 향후 코로나 사태가 진정이 되고, 사업자들도 정상화 되면 다시 임대료 상승이 가능하지 않을까 싶습니다.

 

리얼티인컴의 TOP 10 임대인 사업영역입니다. 리얼티인컴 포트폴리오의 지속성을 보여주는 지표라고 볼 수 있습니다. (특히 요즘과 같은...) 우선 코로나 사태에도 별다른 영향을 받지 않을 편의점, 약국, 천원샵, 식료품에 대한 비중을 지속적으로 높이는 모습입니다. 그리고 임대료 수금이 잘 안되었던 피트니스, 레스토랑과 같은 임대인은 많이 줄여두었네요. 한가지 아쉬운건 영화관에 대한 비중은 여전히 유지되고 있는데요, 이부분에 대한 비중 조절이 있었으면 어떠하였을까 싶습니다. 어찌되었든 코로나 사태를 겪는 와중에 긍정적인 쪽으로 포트폴리오 변경이 있는듯 합니다.

 

리얼티인컴에 투자하기 앞서 '리테일 분야는 아마존때문에 망해가지 않나.. 그럼 리얼티인컴도 영향성이 있지 않나..?' 와 같은 생각이 들 수 있을것 같습니다. 저 역시 그러했지만, 리얼티인컴 IR은 이런 것도 생각을 하였는지, 투자자들에게 리테일 분야 파산에 따른 리얼티인컴 피해여부에 대해서도 공유하고 있습니다. 리테일분야의 대략 118개의 굵직한 브랜드를 나열하고 리얼티인컴과 영향성이 있는지, 그 정도는 어느정도인지를 밝히고 있는데, 결론적으로 현재 많은 브랜드들이 파산보호 신청을 하고 있지만, 리얼티인컴 임대료에 영향을 미치는 수준은 3% 아래라고 합니다. 향후 파산신청하는 브랜드들 더욱더 많아지면 문제가 될지 모르겠지만, 현재로서는 리얼티인컴을 무너뜨릴 정도의 피해는 아닌듯 합니다.

 

리얼티인컴의 재무건전성을 나타내는 EBITAre 커버리지 비율입니다. 순부채 / 연간 감가상각전 영업이익 값인데, 리츠라는 사업특성상 레버리지를 많이 끌어오게 되는데, 이를 벌어들이는 현금흐름으로 감당 가능한지를 판단해보는 지표입니다. 대략 7.5가 넘어가면 위험하다고 판단한다고 하는데 리얼티인컴의 경우 5.4 수준으로 아주 좋지도 아주 안좋지도 않은 상태인듯합니다.

 

만약 회사가 영업을 연속적으로 할수 없을때는 이러한 부분을 걱정해야겠지만 최근 리얼티인컴이 선순위 무담보 채권 (Senior Unsecured Notes) 을 발행하는 모습을 보면 크게 걱정할 필요는 없을 것 같습니다. 20.2Q 동안 리얼티인컴은 $950M 를 3.25%의 금리로 조달해 오는데 성공합니다. 위는 리얼티인컴이 보유한 선순위 무담보 채권 내역인데, 금리를 보시면 아시겠지만 3.25%이면 비교적 싼 금리에 속하는 수준입니다. 리얼티인컴이 이정도 금리에 돈을 조달해올 정도의 신용도, 대외인지도가 있다는 셈이겠죠. 그리고 향후 높은 금리의 채권 만기도래가 되었을때 더 싼 금리로 돈을 조달함으로서 이자비용도 줄일 수 있음을 기대해볼 수 있을 것 같습니다.

 

리얼티인컴아 믿고 추매할게!

실적을 지속적으로 갱신해나가고 있는 상황임에도 불구하고 리얼티인컴의 주가는 코로나때 낙폭의 절반정도 만회한 모습입니다. 현주가 기준 배당률은 약 4.7%, 향후 배당성장을 고려하였을때 6년정도만 기다리면 현 시가대비 배당률 10%를 달성할 수 있는 상황입니다. 여전히 충분히 매력적인 가격대가 아닌듯 싶은데, 리얼티인컴의 경영진을 믿고 추가 매수를 해봐야할 것 같습니다.

 

감사합니다 ^_^